Титул Торренса (также титульная система Торренса) это система регистрации прав на недвижимое имущество, при котором запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости. Передача права собственности производится путём регистрации изменений в записях реестра, а не документов о совершённых сделках. Разработка титула Робертом Торренсом в 1857 году преследовала цели повысить достоверность сведений в государственном реестре недвижимости, уменьшить транзакционные издержки при сделках с землёй и недвижимостью и создать максимально полную гарантию права собственности на недвижимость. Титул Торренса получил широкое распространение в странах общего права, особенно в странах Британского содружества. Полным аналогом титула Торренса в странах романо-германского права можно считать французскую кадастровую систему.
Система титулов Торренса базируется на государственной регистрации передаточной записи в титуле, в отличие от действующей во многих юрисдикциях регистрации правоустанавливающих документов на имущество. Наличие зарегистрированного изменения записи о владельце в едином реестре является единственным необходимым и достаточным условием возникновения права собственности на объект недвижимости. Титул Торренса делает ненужной процедуру «проверки чистоты сделки» путём отслеживания цепочки предыдущих договоров с целью обоснования прав нынешнего владельца и выявления сомнительных сделок в прошлом. Реально действующие в различных юрисдикциях реализации системы Торренса, как правило предусматривают ту или иную схему материальной компенсации лицам, пострадавшим от некорректного ведения государственного единого реестра.
В большинстве стран, применяющих систему Торренса, остаются незарегистрированные в реестре участки земли.[1]
К основополагающим в системе Торренса можно отнести следующие принципы:[2]
Переход на титул Торренса в Британском содружестве подробно описан 1920 году в книге Джеймса Эдварда Хогга.[3]
Переход на открытый реестр и титул Торренса происходил в Австралии между 1857 и 1875 годами. Первой реализацией можно считать систему регистрации, введённую в Южной Австралии самим Робертом Торренсом, на основании закона о недвижимом имуществе 1858 года.[4]
Второй юрисдикцией, принявшей модель Торренса после Австралии в 1861 году стала британская колония Ванкувер, ныне часть канадской провинции Британская Колумбия.[5]
В Доминиканской республике система Торренса была реализована в 1920 году и используется по сей день.[6]
Новая Зеландия перешла на открытый реестр и титул Торренса в 1870 году.[7][8]
В Сингапуре система Торренса введена в 1993 году законом «О земельных титулах».[9]
В Эстонии принципы системы Торренса установлены законами 1993 года «О вещном праве» и «О крепостной книге», принятыми в рамках реформ 1992-1994 годов по инициативе премьер-министра Марта Лаара в во время президентства Леннарта Мери.[10][11] Практическая реализация регулирования учёта и оборота недвижимости в эстонском государственном кадастре недвижимости[12] считается одной из самых совершенных в Европе.
Достоинства системы Торренса были замечены в России практически сразу после её появления[13], однако слом российской правовой системы при свержении Временного правительства и разгоне Учредительного собрания сделал все идеи российских имперских правоведов достоянием истории.
Действующую ныне систему учёта и регистрации прав на недвижимое имущество в России нельзя назвать полноценной системой Торренса или кадастровой системой, хотя некоторые её элементы и соответствуют принципам титула Торренса. Учёт земли, зданий и природных объектов организован в России в базе данных Государственного кадастра недвижимости на основании федерального закона 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».[14] Учёт прав на эти объекты ведётся в другой базе данных: Едином реестре недвижимости в Российской федерации на основании федерального закона 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[15] В обоих законах установлена открытость сведений кадастра и реестра и назначена единая организация, отвечающая за их ведение — Росреестр. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество является необходимым и достаточным условием возникновения прав собственности на объект недвижимости. Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в кадастре и реестре, достаточно подробны и структурированы, охватывают большинство существенно важной информации об объекте, работает открытая кадастровая карта.[16] Эти законы, однако, не устанавливают немедленной полной материальной ответственности государства за корректность содержащейся в базах информации.
Титул Торренса.